《宝丰县建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》政策解读

相关文件：《宝丰县人民政府办公室关于印发宝丰县建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》

一、起草背景和过程

根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(豫政办〔2021〕27号)《平顶山市人民政府办公室关于印发平顶山市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法的通知》(平政办〔2023〕10号)。为进一步规范我县建设用地使用权转让、出租、抵押行为，提高存量土地资源配置效率，保障土地资源交易安全，助力县域经济高质量发展，结合我县实际，拟定了《宝丰县建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法》初稿，并在征求县发改、财政、住建、国资、市场监管、税务、法院、银保监组、中国人民银行宝丰县支行等相关单位以及各相关县级领导意见的基础上，形成该讨论稿。

二、起草依据和内容

该《管理办法》共六章，三十八条，分别为总则、建设用地使用权转让、建设用地使用权出租、建设用地使用权抵押、建立健全市场体系和附则。

(一)总则。明确了建设用地使用权二级市场交易的制订依据、适用范围、实施主体和实施对象。

(二)建设用地使用权转让。明确了建设用地使用权转让的各种情形。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等涉及的建设用地使用权转移。明确土地分割、合并转让政策。

(三)建设用地使用权出租。明确了划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度和以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的条件。

建设用地使用权出租通过土地二级市场可以以协议的方式或者以竞价方式出租，土地出租交易双方应签订出租合同。

(四)建设用地使用权抵押。放宽对抵押权人的限制，企业、自然人等均可作为抵押权人，申请以土地使用权办理土地使用权抵押，进一步明确了不得抵押的种类。

划拨建设用地使用权抵押按照《管理办法》第二十一条规定办理；以授权经营方式取得建设用地使用权抵押按照《管理办法》第二十四条规定办理。

(五)建立健全市场体系。建立城乡统一的土地二级市场线上交易平台，与省级土地二级市场交易平台等实现数据和功能衔接，提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，制定土地二级市场交易合同示范文本，并明确使用规则。对政府有关部门、事业单位涉及划拨建设用地使用权的转移进行了要求，在公开交易前应征求自然资源、财政、国有资产监管等部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。经依法批准，转让国有企业或公有经济成分占主导地位的企业以及行政事业单位名下的建设用地使用权的，应当通过土地二级市场交易平合公开交

易，原属公共服务设施用地的，在符合规划的前提下优先用于公共服务设施建设。

(六)附则。成立宝丰县建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场领导小组，建立政府主导，自然资源、发展改革、财政、住房和城乡建设、国有资产监管、市场监管、税务、法院、银保监、金融监管等部门共同参与的工作机制，形成工作合力，加强对土地二级市场行为的审查监管。

三、土地二级市场交易平台建设

本办法第一章第四条提出：县自然资源部门设立的土地交易机构具体承办全县土地二级市场相关工作；第五条提出：在现有土地交易机构的基础上设立实体交易大厅，建立城乡统一的土地二级市场交易平台；第五章第二十七条提出：建立城乡统一的土地二级市场线上交易平台，与省级土地二级市场交易平台等实现数据和功能衔接，提供土地供求信息收集发布、网上公开交易事项办理、成交结果信息公示等服务，保障交易信息的权威、公开，加强一级、二级市场动态联动。

依据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)、《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》(豫政办发〔2021〕27号)等文件精神，要在自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台。建立城乡统一的土地二级市场线上交易平台，实现信息发布、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能。实现与土地一级市场信息化系统、不动产登记信息系统的数据和功能衔接。

我们拟在县自然资源局土地矿产交易中心设立“线下”实体交易大厅，在国有建设用地使用权“招拍挂”出让土地一级市场的基础上，增设完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，便于土地一级和二级市场相互衔接，管理更加科学有序。与平顶山市大地自然资源交易中心协调，引入市级“线上”交易平台，并与省级土地二级市场交易平台等实现数据和功能衔接，实现信息发布、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能。

本办法第五章第二十八条“探索线上交易资金第三方账户托管模式，降低交易风险。”

由于土地属于大宗商品，交易额度大，在合同签订到完成不动产登记过程中，为防止交易双方变挂，我们拟引进银行部门建立托管账户，在双方签订转让合同后，受让方按约定将转让价款打入托管账户，待完成交易行为后，按约定将转让价款支付给转让方。

名词解释

土地二级市场：是指土地使用权转让市场，合法取得国有建设用地使用权的，可以根据政府的有关规定和出让合同相关约定，对土地进行开发和建设利用。并将经过开发利用的土地使用权连同地上建筑物、附着物一并进行转让、出租、抵押、土地分割、合并等市场活动。

转让：建设用地使用权转让，是指建设用地使用权人，依照有关法律法规规定将国有建设用地使用权再转移的行为。包括出售、交换、赠与等。国有建设用地使用权转让时，地上建筑物和其他附着物的所有权随之转让，国有建设用地使用权出让合同和登记文件所载明的权利和义务也随着转让。

抵押：国有建设用地使用权抵押，是指土地使用权人合法取得的国有建设用地使用权以不转移占有的方式，作为抵押财产向债权人作出履行债务担保的行为。

出租：国有建设用地使用权出租，是指土地使用权人作为出租人，将国有建设用地使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。国有建设用地使用权出租，承租人取得的权利不完全具有物权性质，不是一项独立的财产权利，其内容只包括对土地的使用，不包括对土地一定程度的处分权，不得改变土地的用途，也不得将土地使用权转租、抵押或进行其他经济活动。

划拨土地使用权转让：是指划拨土地使用权再转移，包括出售、交换、赠与等行为。划拨土地使用权转让是土地使用权的占有、使用、收益和有限处分权利全部转移给新的权利人。土地使用权的转让对国家土地所有权并不产生影响，国家仍然享有对该土地的所有权。

标准地：是指在城镇开发边界内具备供地条件的区域，对新建工业项目先行完成区域评价、先行设定控制指标，并实现项目动工开发所必需的通水、通电、通路、土地平整等基本条件的可出让的国有建设用地。其指标由区域评价和控制性指标构成。

分割、合并：国有建设用地宗地原则上不得调整，目前，法律法规缺乏规范国有建设用地分割、合并登记的具体规定，仅《不动产登记操作规范》规定了国有建设用地使用权分割、合并登记问题，国有建设用地分割、合并登记应先经城乡规划主管部门审核同意，涉及改变土地用途的，应经有批准权的人民政府批准；涉及调整容积率的，应按规定补缴土地出让价款。

国有建设用地使用权授权经营：是指国家根据需要，将一定年限的国有建设用地使用权作价后授权给经省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业经营管理，同时转增国家资本金。被授权经营的企业可凭国土资源管理部门发给的授权书，向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资(入股)或租赁等方式配置土地。我县目前不存在以授权经营方式使用建设用地使用权行为。

国有土地租赁：是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府自然资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。